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专家:楼市去杠杆有赖于整体金融环境变稳健

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发表于 前天 14:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
11月28日,上海发布了新的房贷政策,主要内容包括:自11月29日起,首套住房贷款最低首付款比例上调至35%;二套房贷的最低首付款比例上调至60%(普通自住房)和70%(非普通自住房)。而且,对于二套房贷的认定,执行严格的“认房又认贷”准。同日,天津也调整了差别化住房信贷政策。11月以来,多个城市陆续出台了新的措施,使房地产调控进一步升级,其中一些也有上调首付比例的内容。

在10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间,就有多个城市将调控力度加码,这显示了这些地方的政府部门抑制房价、调控楼市的决心。这也说明,10月初以来房地产市场的走势并未达到预期。

  10月房价涨幅其实是普遍下降的。以上海为例,10月新建商品住宅价格指数的环比涨幅为0.5%,较9月的2.7%大大下降,更是远低于8月的5.2%。而且,10月下半月,上海房价环比下降0.1%。

那为什么10月的调控还不能令人完全满意,需要采取更严厉的措施呢?首先,一些城市虽然房价环比涨幅下降,但同比涨幅仍然非常高;一些城市环比涨幅仍然处于高位。上海10月新建商品住宅价格指数的同比涨幅为37.4%。另外几个调控加码的城市环比涨幅居高不下,例如,杭州、武汉的环比涨幅超过3%,折算成年率会超过40%。其次,由于房价同比或环比涨幅仍然高,房价上涨的预期没有明显改变。很多分析人士认为,即使房地产市场成交量大幅下降,房价也不会出现真正的下调。再次,由于房价上涨预期仍然强烈,资金还在持续流入房地产市场。这突出地反映在土地市场,近期开发商拿地热情高涨、土地拍卖屡屡突破限价。另外,10月住房贷款的增量还是比较高,11月的数据还没有发布,应该也不是明显减少。资金持续流入将使房地产领域继续加杠杆。

因此,虽然10月房地产调控使房价环比涨幅普遍下降,但其中隐藏的风险实际上并没有随之降低。楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨,这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。但这是难以持续的,而一旦房价有所回调,就会冲击金融体系,进而殃及实体经济。本轮房地产调控的首要任务,应该是降杠杆,以抑制资产泡沫和防范经济金融风险。既然资金流入没有明显减缓,杠杆还在上升,那么,调控目标就远远没能实现,加大调控力度就具有必要性和紧迫性。

调控加码要起到两方面的作用,一是改变房价上涨预期,进而降低资金进入的意愿;二是限制资金流入,直接起到降杠杆的作用。上调首付比例就是限制银行信贷资金进入楼市的措施。除此之外,多个城市在严查首付贷,严禁用非自有资金缴付土地出让价款。这些都是降杠杆的措施,体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。

地方政府升级房地产调控,能够起到抑制资金流入、降低楼市杠杆的作用。特别是像上海这样的金融业发达的城市,能够比较及时地抓住问题关键,并采取比较有效的措施。上海10月8日出台调控措施时就提出,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。这是先于其他城市的。

但是,流动性不是从一地一域产生,也不会限于一地一域,只有地方政府的调控,难以真正降低楼市的整体杠杆。当一些城市进行调控时,资金就会去其他的城市拉高房价。例如,长沙之前不是热点城市,但在热点城市进行调控之后,长沙的楼市就变热了,10月房价环比涨幅比9月上升,高居全国第二。资金从一个城市流到另一个城市,使不同城市轮流领涨,是本轮房价周期的又一特点。因此,要降低楼市整体杠杆,需要在宏观层面收紧流动性,而这又有赖于整体金融环境变得稳健。这包括两方面的含义,一方面,货币政策应该真正稳健;另一方面,金融业的发展应该稳健,金融工具的发展不能过快。

  目前还需要警惕一种情况,房地产调控越来越严厉之后,流动性可能大规模进入期市、股市等其他领域,这同样有滋生资产泡沫的风险。只有营造稳健的金融环境,才能从根源上抑制资产泡沫和防范经济金融风险。





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