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P2P房产抵押标的六个风控雷区(附规避方法)

2015-10-12 19:15| 发布者: 网贷社区| 评论: 1|原作者: 网贷社区

摘要:   以房屋作为抵押虽然会因中国房地产产业的特殊性给P2P平台的出借人一剂强心针,但是这并不代表P2P平台的房屋抵押业务就一定是优质的融资业务。因为其特殊,所以相应也伴随着不少的“雷区”,其常常会让P2P平台 ...
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以房屋作为抵押虽然会因中国房地产产业的特殊性给P2P平台的出借人一剂强心针,但是这并不代表P2P平台的房屋抵押业务就一定是优质的融资业务。因为其特殊,所以相应也伴随着不少的“雷区”,其常常会让P2P平台也看不清其真实风险。本文就将如何甄别P2P平台房屋抵押借款业务中的风险谈谈从实践中得来的经验。同样是房子,同样是抵押,到底什么样的房产才是优质的,才是可以接受抵押的。

一、抵押房有司法行政限制

在一般的房产抵押贷款业务当中,如果借款人不能履行还款义务的时候,出借人就有将借款人抵押的房产进行处理并获得相应的抵押偿付款的权利。不过,在法律上,如果当房产先于抵押存在司法或者行政限制的时候,此房产是不具有被抵押的权利的,与之相对应的是出借人就不具备处理这类房产的权利了。

如何规避:提前在人法网、文书网查询借款人是否正在被执行阶段,同时查询借款人是否在全国失信人名单中有记录,从而杜绝抵押房产因为借款人原因而导致被查封,以确保借款人违约后能对抵押房产处置变现。

二、抵押房产属性是“划拨”

在我国,土地有两种基本的使用权证,一是出让,二是划拨。房产证上属性栏一般有明是出让还是划拨。以出让方式获得的国有土地使用权是有偿和有时间限制的,土地使用者在设定的权利范围内享有对土地的使用,转让和抵押等民事权利,任何单位和个人不得干预;而以划拨方式取得国有土地使用权的,除了法律的特别规定外,没有使用期限的要求,一般只有国家机关用地,军事用地,城市基础设施建设和公益事业用地等其他用地可以以划拨形式取得,但其转让,出租,和抵押受到法律限制。

如何规避:原则上尽力只接受出让类房产和符合房改政策的划拨类房产,以确保办理抵押手续和处置房产的便捷性及可操作性,减低房产不能变现或变现手续繁琐的风险。

三、抵押房产尚有贷款未还

在法律上,二次抵押是合法的。但其风险在于:当借款人因某种原因不能履行还款义务的时候,处置房产之后因平台出借人没有优先受偿权而可能得不到或者不能全得到赔偿。举例说明,如果A借款人拿自己房产做抵押在B处借款100万,之后又在C处进行二次抵押借款30万,当A因某原因不能还款时,处置完A的房产后只得到了110万。根据优先受偿条例,B公司获得了100万的赔偿,而C的借款人只有 10万的赔偿金。

如何规避:提前了解此房产首次抵押贷款的未还金额,对于存在较大未还金额的二次抵押房产,在对房产有准确的估价的基础之上,一般要么减少抵押的成数(抵押率),要么要求借款人偿还首次抵押的未还余额,总之,尽力让自己成为第一抵押债权人,即优先受偿人。
  
四、借款人有且只有一套房

在P2P平台房产抵押贷款业务当中,如果当借款人抵押的房产是借款人唯一的一套房产,而且面积较小的话,其风险比较大。因为如果借款人因故无法履行还款义务时,即使根据抵押法平台出借人获得抵押房产的处置权,但是由于借款人及其家人无其他安身之处拒绝搬迁时,就算平台申请法律援助,司法机关也会考虑到具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀,而不予处置房产,其结果对于平台来说极具道义和法律的考验。

如何规避:要求借款人出具第二套房产居住证明或第三人出具的允许居住证明,以保证房产能有效便捷的被处置。(今年最高法已出新规明确:执行依据生效之后,被执行人为了逃避债务,转让、转移自己的名下的房产,造成了只有一套房产,不属于保护的对象)

五、抵押贷款用途及抵押率

根据民间借贷法规定:只有当借款用途合法时,出借人的权利才会受到法律保障;反之,如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借,则其权益不受法律保护。

虽然房产具有较高的保值性,但在一些二三线城市,甚至是一些小城镇,或者是特殊时期,其保值性并不高而且流动性也不强。借款时,如果给予的借款成数(抵押率)过高,遭遇损失的风险就较大。在借款人不能履行还款义务的时候,虽然你获得了其房产的处置权,但是并不能保证处置后的房产就能够获得足够的赔偿金。房价下降,流动性差,或者处置成本过高都是影响其的因素。

如何规避:一定要了解到借款人的借款用途,确保其合法性,并在借款协议中明晰标明借款人的借款用途。同时建议抵押率控制在65%以内,以确保遭遇损失的风险比较小。比如房子找专业评估机构估价100万,你最多借给他65万。

六、其他风险因素

其实在房产抵押贷款业务当中,还应注意房产产权不明,借款人年纪过大,借款人与用款人不一致陷入三角债,借款人职业特殊等等风险因素。

如何规避:总之,一定要综合考虑各个方面风险因素,不要以为房子抵押给你了就安全了,如果实在拿捏不准,可以咨询相关专业人士意见,多留个心眼。

声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。



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引用 3159858649 2015-10-12 19:17

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