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深入分析:房产抵押P2P平台可靠么?

2015-9-23 10:02| 发布者: 笑看红绿| 评论: 0|原作者: 笑看红绿|来自: 无界财富官网

摘要: 目前市场上出现了不少做房产抵押的P2P平台,房产抵押P2P平台优点是比较明显的:房产看得见摸得着,且目前房价比较坚挺,大多数老百姓相信,房产抵押是非常好的风控手段,因此做房产抵押P2P平台不仅理解成本较低,更 ...

看重抵押是国人做借贷业务的传统思维方式,大家认为最好的风控手段就是抵押。老百姓更是相信房产抵押是非常好的风控手段。因此目前市场上出现了不少做房产抵押的P2P平台。房产抵押P2P平台优点是比较明显的:房产看得见摸得着,且目前房价比较坚挺,大多数老百姓相信,房产抵押是非常好的风控手段,因此做房产抵押P2P平台不仅理解成本较低,更重要的是比较容易获得投资者的信赖。但做房产抵押的P2P平台有哪些不足之处呢?且听我慢慢道来。


第一, P2P平台的房产抵押贷款,风险并不低。P2P平台在此类贷款上,照样有较高的坏账率。


众所周知,银行对房产抵押贷款的认可度极高,如果借款客户信用没问题,房产没问题,在银行获得贷款,是相对较容易的。在银行的房产抵押借款成本,也就是8%-10%左右。另外银行还有消费贷款,有房产的也很容易能申请到,成本也很低。试想哪类客户有房产,不去找成本很低的银行贷款,而是去找P2P平台借款,要承受25%-30%以上的成本。一般有两种情况:房产有瑕疵;借款人有问题。目前小贷公司出现不良贷款最多的,就是房产抵押类贷款。这类贷款,因为有房产抵押,很容易让风控人员放松审核。因此P2P平台的房产抵押贷款,风险并不低,有着较高的坏账率。


第二, P2P平台的房产抵押贷款存在着房产多次抵押的风险。


目前很多平台,允许借款人进行二次抵押。有的甚至允许三次抵押。二次抵押是对已设有抵押权的房产再次设定抵押权,二次房抵同样有效,但需要房屋目前的估计值大于原评估值,只对大于原评估值的部分进行抵押借款,但二抵押无法享受优先受偿权。优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。无优先受偿权,意味着在出现坏账时,只能眼睁睁看着抵押的房产被别的债权人收走,P2P平台面临极高的风险。


第三, 房产抵押贷款面临着一些法律风险。


P2P平台出现坏账,在抵押的房产处置的时候,里面有不少坑。在现实生活中,还有大约30-40%的抵押贷款诉讼最终因各种原因(如先刑后民、抵押不过租赁、产权纠纷、弱势群体居住、维稳等)最后无法执行。


比如如果被抵押的房产是借款人的唯一一套住房的,不容易收回房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。比如“买卖不破租赁”,在去收房时,居住者拿出一份20年期限的租赁合同。《担保法》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效”。


第四, P2P平台处置房产变现的成本非常高。


司法处置抵押的房地产的,通常总费用约占全部拍卖所得的20%-43%之间,再计算大概一到两年的资金成本,损失很大。事实上,在中国当前的司法环境下,一个违约的房产抵押贷款,从起诉到能拿到房产变现的过程,一般没有一至两年是不可能完成的,而且其中产生的诉讼费、律师费、执行费、拍卖费众多,国家计征的各项税费(司法处置房地产视同房地产销售,税费按二手房买卖交易计征)占比最大,是优先扣除的。简单列举一下处置成本,按50-100万元的案值平均计算一个大概成本:


司法方面:诉讼费约占1%(阶梯计算)、保全费每件5000元、执行费约1%(阶梯计算)、拍卖费约5%以下、评估费约2.5‰(阶梯计算);


税收方面:企业销售住宅与非住宅,需要承担印花税万分之五、营业税及附加5.6%、土地增值税约5%(差别征收)、企业所得税25%;个人销售非住宅的,除个人所得税为20%外,其它与企业销售一致。个人销售住宅的税费约6.6%(差别征收)。不良贷款抵押的房产如果不能直接到购买人的名下,为了保全资产防范出现其它风险,一般抵押权会先将房产落户在自已名下,再行处置变现时,又是一轮税收。


第五, P2P平台网络借贷有一定的特殊性,通常是多个投资人对一个借款人。这会产生诸多问题。P2P平台网络借贷与一般线下的借款还不一样,通常面临着多个投资人对一个借款人、诉讼主体不清晰、跨地域、中间环节过多、P2P平台倒闭无法举证及执行、诉讼成本过高等诸多难点。


第六, P2P平台的房产抵押贷款,面临着房地产市场的系统性风险及部分地区市场大跌的风险。


随着经济下行,而房价越涨越高,以及目前一些地方房产供应量巨量增加,房产市场的风险越来越大。如近年鄂尔多斯、温州等地房地产崩盘等。因此, P2P平台的房产抵押贷款,还面临着房产市场的系统性风险及部分地区市场大跌的风险。


 

————刘忠玲|笑看红绿


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