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一个地王都没有 ,广州真的无药可救了?

2016-6-26 16:12| 发布者: 海汇众筹| 评论: 0

摘要: ▶引言:艺术来源于生活而高于生活。《美人鱼》的创作灵感来源于前几年香港楼市巅峰期的乱象,电影上映时香港房价持续暴跌,避险资金离开香港北上中国大陆,制造了史无前例的“地王潮”。与香港地理最紧密的深 ...

▶引言:

艺术来源于生活而高于生活。《美人鱼》的创作灵感来源于前几年香港楼市巅峰期的乱象,电影上映时香港房价持续暴跌,避险资金离开香港北上中国大陆,制造了史无前例的“地王潮”。与香港地理最紧密的深圳处于这股浪潮的尖端,而与香港文化最紧密的广州却风平浪静波澜不惊。

那么问题来了,这股“地王潮”的背后推手究竟是谁?广州为什么会缺席“地王潮”?史无前例的“地王潮”从2004年土地供应的“8·31”大限至今,国内土地市场大体已经历四波“地王潮”:第一次出现在2007年,第二次在2009年,第三次是2013年,第四次便是2016年。今年1月到5月,中国已产生总价、单价或溢价率地王120宗,而2013年全年也不过拍出102宗地王,2009年为117宗,2007年为42宗。


120个地王的城市分布是不均匀的,大部分都诞生于一二线热门城市。北京、上海、深圳(不含广州)夺得10个总价超过40亿的地王、12个楼面价超过2.5万/平米的地王。6月8日,深圳仅一宗地块就卖出了141亿元。热点二线城市在此轮“圈地”中表现最为抢眼,出现了29个总价地王和69个楼面价地王。3月24日,融创中国以400%的土地溢价率夺得合肥政务区商住地。


地王潮”是怎么产生的1.经济低迷与货币超发


按照权威人士的说法,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这个L型是一个阶段,不是一两年能过去的。近年我国货币供应增长较快,但经济增速却不断下降,金融与实体之间背离日益扩大。2014年M2增长12.2%,GDP增长7.3%,2015年M2增长13.3%,GDP增长6.9%,2016年1-2月M2增长13.3%,预计1季度GDP增长6.5%左右,1月新增人民币贷款2.51万亿元,1季度预计4.3万亿元左右,超发货币未流入实体经济,落入流动性陷阱。M2/GDP已快速攀升至205.7%。


2.
房企财大气粗

央行超发的货币主要流向了房地产市场,财大气粗的房企是“地王潮”的主要推动者。房企依靠土地抵押、相互担保等方式,相比实体企业更容易获得金融机构资金支持。年报显示,2015年,金地集团整体平均融资成本为5.23%,而有着国资背景的厦门国贸的银行融资利率更是低至3%左右。这一轮“地王潮”最风光最有财的不是万科、保利和恒大等传统巨头,而是一家只有8年历史的新房企——信达地产。因为它是由财政部控制的上市房企,攻城略地时从来不愁粮饷不够。

 

3.千金易得 好地难求随着中国地区发展分化形势的加剧,资金、人才和政策资源向一二线重点城市倾斜,这些城市的预期发展本身就比较高。以上海、深圳为例:地少、钱多、需求旺盛,地价上升是大概率事件。
“资产荒”日益严重,优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强,反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景,而一二线热门城市核心地块则最具升值潜力,无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点。广州土地少人问津为什么笔者要在前文强调“不含广州”?因为今年广州的土地市场实在太冷清,把“一线城市”的脸面都给丢尽了。
据房王网统计,前5月广州顺利出让的土地仅有25宗,其中住宅用地7宗,商业用地6宗,其余则为工业和其他用地,共揽金超196亿元,深圳一个楼盘就卖出100多亿。每月平均5宗,这个供应量确实比较少,理论上是“物以稀为贵”,然而土地溢价率还是低的要命,甚至有10多宗是以成本价出让的。


广州:你有“地王潮”,我有“地王广场”
翻开广州的土地交易史,单价地王是海珠区南洲路地块,由越秀城建以3.46万元/平方米成交,拍卖日期是2013年5月23日,而南京的新地王已经达到了45231元/平米。广州的总价地王是海珠区广纸地块二,由越秀地产以89亿元底价成交,拍卖日期是2015年6月26日,请注意“成本价”三个字。“零地王”反映广州百业萧条一二线热门城市的地价暴涨,只不过是由于避险资金的流入,由于人们认为这些城市实力雄厚前途无量并能够在经济危机中屹立不倒。所以在这30多个一二线城市土地价格大涨的时候,其它三四线城市的海量荒地却无人问津。然而广州的全行业萧条,就如同一个四线城市一般,根本不可能让大家相信广州竟然能够避险,因此广州的地价和房价长年平稳,根本无法吸引避险资金的流入。广州向来以“珠三角龙头城市”自居,但是邻近的东莞和佛山并不认同,东莞早已投入了大深圳的怀抱,佛山也有逐渐做大自立门户的趋势。
“广州百业萧条论”不是笔者拍脑袋拍出来的,而是有客观数据支撑的:
人口流动量是影响一座城市房地产发展的核心要素,广州的人才吸引力越来越弱。2005年末广州常住人口949万,到2010年末,增长到1270万,5年下来增加了321万人,年均增长64万人。而2015年末,广州常住人口只不过1350万,5年下来仅增加了80万人,年均增长仅16万人,只相当于此前年均增幅的四分之一。这组数据需要对比。作为广州老对手的深圳,即便是从来不关注民生,不在教育医疗养老上投入资源,就像养蛊似的,由得深圳市民在丛林社会里残酷竞争,自生自灭,近五年的人口增幅也显著超越了广州。2005年末至2010年末,深圳常住人口从827万增加到1037万,增加210万人,年均增加42万人。与当时广州年均增加64万人相比,2010年前的深圳确实在吸引人才流入方面比不上产业根基深厚的广州。然而此后形势逆转。2015年末深圳常住人口1137万,对比2010年末增加了100万人,年均增加20万人。这可就比广州年均增加16万人要多得多了。


脏乱差的广州火车站
工业是中国城市经济发展的支柱产业,广州的工业企业利润持续下滑。2005年广州规模以上工业企业的总利润额为449亿,到2010年上升到1091亿,涨幅高达143%。这算是广州能够大量吸纳人口的核心原因。然而2010年后广州的工业就丧失了增长性。到2013年,也就是广州通过金融城项目把全国的大型金融机构都坑杀了的那一年,广州的工业企业总利润为1172亿,较2010年增长了7%,年增幅只有可怜的2.4%,连通胀率都追不上。此后,伴随着广州金融环境的恶化,就连这种微弱的增幅都丧失殆尽,2014年1170亿,2015年继续下降到1098亿。企业亏损面方面,2015年广州工业企业亏损面为17%,比全国13%的亏损率高了4个百分点。


2011年广州某化工厂发生爆炸
金融业是现代城市的引擎产业,广州的金融活力不如人意。2005年到2013年,广州各项存款余额从11734亿增加到33838亿,增幅188%;然而同期全国的存款余额规模则是从30万亿增加到103.9万亿,增幅246%。号称一线城市的广州,吸纳资金的能力只相当于全国平均水平的76%。2015年广州各项存款余额42843亿,较2013年的增幅仅为27%;同期北京从9.17万亿增加到12.86万亿,增幅40%;上海从6.93万亿增加到10.38万亿,增幅50%;深圳就更可怕了,从2.98万亿增加到5.78万亿,增幅94%。比较起来,广州的金融地位孱弱得简直不像话,而深圳则畸形的强。我们当然能据此做出合理推论:深圳这94%的增幅资金里面,原本有一部分,是要来广州的。但是,却被作茧自缚的广州给推到深圳去了。


想象中的“广州国际金融城”
外贸是“千年商都”广州的兴起之源和繁荣之本,可近年来广州的外贸优势正在逐渐消失。2005年到2010年,广州商品进出口总值从535亿美元上升到1037亿美元,升幅94%。可惜此后就陷入了增长停滞。2011年1161亿美元,2012年1171亿,2013年1188亿。这三年没有任何增长可言。2014年广州的外贸商开始大规模的玩出口骗税,通过虚假转口贸易套利,这事当时闹得沸沸扬扬,把商务部和海关总署都气得够呛,所以2014年广州进出口总值的账面数字上升到1306亿。然而2015年我国加大了虚假贸易的查处力度,于是广州的外贸数据再次丧失增长性,2015年广州进出口总值1338亿,较2014年仅增长了2.4%。当然,为广州辩解的同学可以把2015年的虚弱不堪的数据视为大环境的原因,2015年全中国的进出口贸易都在萎缩。然而2011-2013年间,广州的进出口同样处于停滞状态,增幅只有若有若无的2%,但是这个期间,中国全国的进出口规模从3.64万亿美元增长到4.16万亿美元,增幅可还有14%呢。广州的外贸,早从2011年起就进入萧条状态了,比全国在2015年陷入萎缩足足早了4年。所以这事只能是广州自己的原因,不能推卸到全国的大环境上。


广州南沙港口

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