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15年,房子到底是买还是不买?楼市面临巨大泡沫 或再现更多鬼城

2015-2-4 18:34| 发布者: admin| 评论: 3|原作者: 网贷社区

摘要: 外媒报道称,安土重迁的文化习性一直深深积淀在中国几千年的文化血脉中,这不仅间接导致房子成为中国市场最为重要的商品,也让人们每每听闻关于房市的风吹草动,就陷入“买不买”的纠结中。15年,房子到底是买还是不 ...
15年,房子到底是买还是不买?楼市面临巨大泡沫 或再现更多鬼城外媒报道称,安土重迁的文化习性一直深深积淀在中国几千年的文化血脉中,这不仅间接导致房子成为中国市场最为重要的商品,也让人们每每听闻关于房市的风吹草动,就陷入“买不买”的纠结中。15年,房子到底是买还是不买?

  高盛投资管理部中国副主席哈继铭表示,买房子这个事情,最终还是地区、地区、再地区,如果是有充分就业机会,较大的城市毫无疑问是具有抗跌性的。另一些规模比较小、就业机会不充裕的地区,尤其是之前房地产有了过渡扩张的城市,可能会出现越来越多的鬼城,越来越多的房子没有人愿意去购买,造成下跌。

  财经作家吴晓波(微博)表示,从中国经济发展的层面来说,未来发展是制造业和城镇化双轮驱动,但这两者现在都有一些问题,制造业一定要转型,城镇化也需要改革。如果转型和改革到位,中国经济就没问题,如果解决不好,中国经济就面临一个巨大的泡沫。

  吴晓波认为,而当泡沫出现,一个办法是抵抗泡沫,第二个办法就是拥抱泡沫。“比如你购买了一个高速增长的泡沫,却能在泡沫破灭之前把它卖掉。”而这也是目前中国投资客所选择的方式。在这样一个背景下面,如果说对买房这个行为还存在争议的话,另外一个问题是确定的,那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。

  吴晓波建议普通老百姓用两种应对方法,

  一种就是加大对自己的投资,成长进步到可以抵抗风险的程度,比如年轻人可以去创业,不创业的人就把自己的工作做得更加专业。

  另一种是:再少的钱也要学会理财投资。买房是途径之一,房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨,但还是一个保值性的商品。就区域而言,北上广深的房价抗跌性最强;而二线、三线城市的房子是否具有添置价值,则取决于两个数据:

  其一,在过去的五、六年里,这个城市的人口是否处在持续增长的通道里;

  其二,这一城市的服务业占及和制造业能力是否在持续的提高中。

  人口的聚集能力和产业的转型升级能力,是维持一个城市房价的基本条件。

  “所以,如果你所在的城市满足这些条件,15年,一定不是一个不能买房的年份。”吴晓波说。

  而退休的“大炮”任志强(微博)依然火力不减,对于15年能否买房,他更是说,只要有钱,任何时候买房都是合适的,因为有政府在给你保底。

  任志强说,对于老百姓买房子什么时候最合适的问题,这是最傻的问题,都问了十几年了,还在问,只要有钱,什么时候买都行。

  克而瑞研究报告分析称,考虑到依然处于高位的库存压力,15年房价的整体走势应是先降后稳,目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月,去化压力巨大,房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下,去库存仍将是市场的主旋律,房价有进一步下探的可能。刘杉:政府买房能救中国房地产吗

  “从来就没有什么救世主,也不靠神仙皇帝,要创造人类的幸福,全靠我们自己”。用这句歌词来看待中国的房地产市场,也颇为贴切。在经济规律面前,任何的人为力量,最终都无能为力。

  1月24日,福州市政府下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,该意见称,市民手头有多余商品房或安置房,可以卖给政府。

  此举解释为,政府购房直接用来安置无房群众。该政策出台背景是,政府无法按期完成棚户区改造任务,同时还要向社会提供急需的安置房,而通过回购市民多余住房,实际起到一箭双雕作用,一方面满足安置住房需要,另一方面可以活跃住房销售,最终达到消化住房库存目的。

  有报道说,包括四川在内的多个地区都开始试行这种方法,这种一哄而上的政府回购住房行动,被舆论称之为对新一轮房地产政府救市。

  不可否认,这样的集体行动有它的合理性,这也是在住建部政策指导下进行的。按照住建部长的话说,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。

  正是有了统一的思想认识,回购安置房就成为一个潮流。不过需要提出疑问的是,这样的“救市”政策,真的能救房地产吗?

  最新数据显示,截止2014年末,全国商品房待售面积6.2亿平米,其中住宅待售面积4亿平米,比上年增长26%。这些待售住宅主要集中在三四线城市,相对于当地的购买力,庞大的住房库存消化起来并不容易。如果以每套90平米算,4亿平米大概为440万套住房,而国开行一年提供的货币资金仅能消化一百万套左右。这样看,仅凭政府回购安置房这种手段,显然无法达到去库存目的。

  然而,房地产市场的最新变化,也给市场造成错觉,似乎认为房地产周期调整很快就会结束。

  不久前,北京土地拍出总价格“新地王”,楼面价继续攀升,再加上各地大声势“救市”,导致市场对今年房地产市场回暖重新抱有希望,更出现下半年房价回升的判断。

  这样的判断或许夹杂着更多美好愿望,但现实很残酷,因为这一次的房地产调整,的的确确是长周期调整,而向下拐点还在验证中。由于房地产具有地域性特点,北京市的状况不能反映全国普遍规律,而即便是北京市,人们看到的仍只是新房的供求关系,而忽略了存量房的潜在供应量。如果考虑到人口结构、消费偏好、经济周期和货币政策的变化,再加上酝酿中的房地产税,北京存量房的入市数量,很可能是意想不到的天文数字。

  需要提醒各方注意的是,既不能用现在北京市场走势看待全国房地产趋势,也不能用北京住房的供需现状,判断未来的趋势。

  先说经济和人口。

  支撑经济长期增长的要素是劳动力供给和劳动生产率。而现实是,劳动力供给开始出现结构性矛盾,局部虽有就业压力,总体上用工紧张,其对房地产市场的影响是,劳动力人口增长速率下降,对住房的所谓刚性需求强度下降。

  15-64岁劳动力人口在总人口中的占比逐年下降,到2013年末为73.9.%。用于计算劳动人口对非劳动人口抚养数量的指总抚养比,也开始逐渐向上爬行,并表现为少儿抚养比逐渐下降,老年抚养比逐渐上升。这也意味着,劳动力人口占比下降同时,国民生育率不足,幼儿人口增长缓慢。换个角度理解,就是住房需求压力高峰已经过去。

  而至于城镇化对房价影响,也是言过其辞。尽管统计上的城镇化率有待提高,但真正的常住人口统计并不真实,这可以从农村劳动力以老年人为主来进行判断。新型城镇化显然不是再盖房子,而是为已经在城镇居住的农业人口提供均等化的服务。

  再看货币和偏好。

  因外汇储备不断增长导致的货币被动增发周期结束,同时政府和银行“去杠杆”意图明显,因而即便降息降准,都不会对房地产市场带来支撑作用。而对于90后新生代,富裕家庭拥有多套住房,一般青年没有购房能力,因而住房观念改变,应是影响未来住房需求偏好的重要因素,而这是老一辈中国人无法理解的事情。不是你不明白,是世界变化快。

  对于没有生活压力,为所欲为,甚至追逐创业梦想的年轻人而言,房子或是另一种随时可以更换的器具,今天住上海,明天去巴黎,而整个世界都是他们的。

  房地产带动作用下降,是经济下行的重要原因之一,依照这种思路,很容易推导出这样的结论:稳定房地产,就能稳住经济。但反过来看,只要房地产市场出清,中国经济就能触底。既然如此,那为何不等着房地产慢慢着陆呢?90后买房好还是租房好:先具备能选择的能力

  问:我是一名上海的读者,今年24岁,月收入在7000元左右,目前与父母同住。作为90后,我也想拥有独立生活的空间。父母给我准备了一百万元的购房款,至于是不是买房,他们让我自己拿主意。我也看到网上有种说法,说90后不买房,租房更合算。我不知道这种说法对不对,请问标叔,我究竟是该买房好,还是租房好?

  你这个问题还真不太好回答,因为买房还是租房,不能光从财务方面考虑,更多的时候还牵涉到生活方式和情感的问题。

  先从总支出的角度看,根据你现有的条件,一百万元全部用于首付款,其余的部分采取30年公积金和商业混合贷款,贷足30万元公积金,每月需要还款1475.82元(首套房公积金贷款年利率4.25%),按7000元的基数计算,你每月的公积金缴纳金额为980元,冲抵贷款后,还差近500元。银行通常是根据月还款不超过收入的50%,计算贷款总额的。除去公积金贷款后,商业贷款部分月还款在3000元左右,折算成贷款额约50万元。将首付款、公积金贷款和商业贷款加起来,你目前可以购买的房产总价为180万元。30年后,你在购房上的总开销约为263万元。如果房价不涨,你实际支付的住房成本是83万元。如果你租房住,1套总价180万元的住宅,目前的租金在每月3000元左右,假定房租不涨,你30年花费的租金约为108万元,高于买房的利息支出。当然,这些计算都是在静态的基础上,没有考虑房价的涨跌、租金的涨跌、利率的涨跌以及投资收益等情况,但如果将所有情况都考虑进去,我们恐怕很难得出一个明确的结果。

  再从现金流的角度看,租房每月的支出是3000元,买房每月的月供是3500元加980元公积金冲还贷,两者相差500元。另外,由于没有支付首付款,一百万元资金可以进行投资,就算按最保险的投资银行理财产品计算,每年获得5%的收益,平均到每个月差不多4000元。也就是说租房会比买房每月多出4500元的现金流,对改善生活品质有好处。当然,30年后,房贷还清了,买房的人的支出就要比租房的人轻多了。

  最后,从生活方式的角度来看,买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。买房的人希望过一种安定的生活,希望有家的感觉。租房的人希望过一种富有变化的生活,一套房子住一段时间后,有点厌烦了,可以换另一套房子。或者是工作单位或地点变了,自己可以很快搬到离上班近的地方居住。另外,买房子的人前期需要承受较高的经济压力,租房的人生活会更潇洒一点。

  所以,我们很难简单地说,究竟是买房好,还是租房好。每个人的情况不一样,选择也不一样。只要是能让自己感到满意、感到幸福的选择,都是好的选择。当然,你要想有选择的权利,必须要具备能选择的能力。按你现在的情况看,其实可以选择的选项并不多。在上海一套180万元的住宅,不是地段非常偏远,就是面积小、房龄长的老工房,也未必能满足你的住房需要。先努力工作,把收入提升上去,具备了买更好房子的能力,再去考虑买房还是租房不迟。






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引用 sq4785933 2015-6-11 00:06
谨慎投资,杜绝踩雷。
引用 n9mhf8vl 2015-6-11 00:15
好东西一定要看看!
引用 欣兰 2015-6-11 00:34
我是打酱油的路过。

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