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广东现最悲催业主:预售制该不该取消?

2016-4-1 11:34| 发布者: 王金忠| 评论: 0

摘要: 日前,有广州多位业主表示,自己购买了清华湾楼盘,贷款已经还完,却还没能住上新房。如今该楼盘已经被法院查封,剩余的几百套住宅和停车位都抵押给银行,而141位户主四处维权无果,不少人只能在外面租房。

日前,有广州多位业主表示,自己购买了清华湾楼盘,贷款已经还完,却还没能住上新房。如今该楼盘已经被法院查封,剩余的几百套住宅和停车位都抵押给银行,而141位户主四处维权无果,不少人只能在外面租房。

后续工程需要4000万,业主希望银行能出面盘活
据了解,业主们曾多次与开发商会谈,但开发商并没有履行承诺,交房时间拖延了两、三年。向该楼盘贷款2个多亿的某银行也很无奈,虽然手握法院抵押的多套房产,不过由于楼盘尚未完工,拍卖也无人竞买,成为了一大笔坏账。
银行方负责人表示,经过测算,后续工程尚需4000多万元投入。面对如此巨款,业主们都希望银行能出资完成。不过,目前来看,这个烫手的山芋还无人敢接,后续仍然遥遥无期,业主最受伤。

房地产资金链为何会断裂
上面的清华湾楼盘烂尾,主要是由于开发商资金链断裂所致。可以说,资金链的稳定运转是房地产企业生产经营之根本。
通俗来讲,房地产并非实体经济,它属于虚拟经济体,是融资性企业。房地产利用国家资源政策,通过银行、民间借贷等获得资金,买地、建房和卖房,从社会财富中获利。因此,房地产经济景不景气,关键要看国家政策以及经济大环境的好坏。
近年来,房地产发展迅猛,库存量巨大;再者,中国经济逐渐放缓,产业结构调整,国家出台了一系列政策来平抑房价。调控加剧、贷款收紧、销售不佳,开发商没有资金来源,每天却都需要花钱,无力周转自然会导致资金链断裂。

房地产经济危险之源:预售制
有网友在谈到此事时,说“都是自己把开发商惯出来的,房子没建好就掏钱买什么?”这其实就是在我国执行了10多年的商品房预售制度。

在我国城镇住房总量不足、供不应求的时期,预售制曾发挥了积极作用,促进了住宅产业的发展。但是,随着时间的推移,它所存在的弊端也浮出水面。部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为,严重损害了消费者的权益,使得购买期房的风险加大;预售商品房的再转让,即“炒楼花“行为,也加剧了房地产市场的泡沫,导致房价”居高不下“等问题。
预售制问题,不谈取消,而应改革
目前,房地产“去库存”已经成为了中央经济的工作重心之一。按照国家统计局的数据,2015年以来,商品房待售面积同比增幅16.46%,而2012年、2013年全国商品房待售面积同比增幅分别高达34.07%和35.25%。

基于房地产土地购置面积、新开工面积等增速持续下降的现实,妥妥贷王金忠认为,改革现行的商品房预售制度势在必行。
为什么是改革,而不是直接取消呢?王金忠说,现在运行过程中出现了一些问题,不能简单地用取消预售制来解决,而是应该通过完善预售制来解决。消费者的权益维护,可以通过健全监管制度、建立保险机制等来解决。如果取消预售制度,会造成房地产市场出现动荡,大批中小房企倒闭,直接减少住房供给;同时又会形成大房企垄断市场的局面,这些都不利于房价的调控和房地产市场的稳定。
判断取消预售制的时机,要看两个方面:一是房地产融资渠道比较畅通,房地产企业已经没有资金压力;二是房地产市场供求基本平衡,房价平稳,人们对房价的变动已经不太敏感。

房产预售制改革措施
1、引入企业信用评级体系实施差异化按揭管理
引进企业信用评级体系,建立企业信用档案。对不同信用程度的企业实行不同的按揭政策。 
2、建立预售资金第三方托管制度
针对开发商挪用预售资金的现象,引入预售资金第三方托管制度,提高开发商获取预售资金门槛,加强对预售款的管理。 
3、明确预售制惩罚机制
为规范房地产市场,应建立明确的处罚准和处罚措施,对不守信用、屡次违规房地产开发商进行处置。 
4、引入房地产工程担保制度
针对“烂尾楼”和房地产开发商由于资金链断裂破产而导致购房者损失惨重的情况,建议引入房地产工程担保机制。 
5、推进房地产金融品种创新
应积极推进我国房地产金融体系建立和完善,支持房地产企业参与金融市场创新,加强房地产信托业务及房地产基金和房地产证券化建设。

冰冻三尺,非一日之寒”。尽管中央为打好房地产去库存“歼灭战”,祭出了农民工市民化、户籍制度改革、购租并举、发展住房租赁市场、鼓励房开企业降价和兼并重组、取消过时的限制性措施等六大组合拳;尽管更多的利好政策依然可以期待,新的积极因素也将不断释放。但必须清醒的是,房地产去库存“歼灭战”是一场多方博弈,特别是被长期行政化调控所扭曲、紊乱的市场预期修复有待时日。预期为王,楼市尤甚!这将使理想的“歼灭战”演变为一场“持久战”,而诸如预售制的制度变革才是“持久战”的支撑。(妥妥贷王金忠 本文系作者原创,如需转载请注明出处)

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